Byt za 100-tisíc eur, ktorý ste mohli kúpiť v roku 2016, dnes stojí približne štvrť milióna.
To nie je marketingová nadsádzka, ale číslo, ktoré vo svojom prehľade uvádza Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS, 2026). A práve tento posun mení rozhodovanie čoraz väčšej skupiny ľudí: namiesto kúpy hotového bytu začínajú zvažovať vlastnú výstavbu - a tým sa mení aj dopyt po stavebných pozemkoch.
Čísla, ktoré tlačia ľudí k pozemkom
Podľa Deloitte Property Index 2026 vzrástla priemerná ponuková cena nových bytov na Slovensku v roku 2025 medziročne o 12,5 % na 3 656 €/m². V Bratislave to bolo ešte výraznejšie - +17,2 %. Prehľad Urbs za september 2026 potom ukazuje mediány ponukových cien novostavieb: Bratislava 5 400 €/m², Košice cez 4 000 €/m², Banská Bystrica podobne, Trnava 3 800 €/m², Prešov 3 600 €/m². Ide o mediány v sledovaných novostavbách, nie o priemer celého trhu - to je dôležitý rozdiel, ktorý si pri čítaní inzerátov overte.
Dostupnosť sa pritom nezhoršuje len cenou. Deloitte (2026) vypočítal, že na kúpu bežného nového bytu (70 m²) potrebujú obyvatelia Košíc 15 hrubých ročných miezd, Bratislavčania 13,7 a Banskobystričania 13,4. Košice sa tak podľa tohto prepočtu zaraďujú medzi najmenej dostupné mestá v Európe. NARKS očakáva v roku 2027 ďalší rast cien bývania o 4 až 7 %.
Z toho vyplýva jednoduchá logika: ak hotový byt odchádza z dosahu, alternatívou sa stáva pozemok a vlastná výstavba. Lenže ani tu nie je situácia jednoduchá.
Prečo je pozemkov málo - a kde
Kľúčový fakt, ktorý treba mať na pamäti: na Slovensku bolo v roku 2025 skolaudovaných najmenej bytov od roku 2004 a počet dokončených bytov a domov sa medziročne prepadol takmer o pätinu. V siedmich z ôsmich krajov počet dokončených bytov klesol, výnimkou bol len Nitriansky kraj (Šanko, VÚB, 2026). Ponuka nových bytov sa teda nezvyšuje tempom, akým rastie dopyt - a to sa premieta aj do tlaku na pozemky.
Regionálne rozdiely sú pritom zásadné:
- Bratislava a okolie (Senec, Pezinok, Malacky): najvyšší dopyt, najvyššie ceny pozemkov, ale aj najlepšia likvidita pri ďalšom predaji. Tu platí, že pozemok v dobre dostupnej lokalite si drží hodnotu aj v čase neistoty.
- Krajské mestá (Košice, Žilina, Banská Bystrica): dopyt prevyšuje ponuku, no pozemky na individuálnu výstavbu sú obmedzené morfológiou terénu. Ako upozorňuje maklér Robert Šanko (2026), v Banskej Bystrici chýbajú rovné plochy, kde by mohli vznikať kobercové zástavby - a preto tam nie je ani dostatok dobre dostupných stavebných pozemkov.
- Trnava a západné Slovensko: rastúca alternatíva k Bratislave, kde cena pozemku ešte nie je na úrovni hlavného mesta, no dostupnosť do zamestnania sa zlepšuje.
- Vidiek a menšie okresy: najnižšia cena za m², ale aj najnižšia likvidita. Pozemok tu kúpite lacno, no pri predaji môžete čakať dlho.
Čo si k pozemku pripraviť - a čo vás môže prekvapiť
Pri pozemku nejde o cenu za m² samotnú. Rozhoduje stavebnosť a pripojiteľnosť. Praktický checklist:
- Územný plán obce: overte, či je pozemok vedený ako stavebný a aké sú regulatívy (zastavanosť, výška, odstupové vzdialenosti). Bez toho je cena za m² bezcenná.
- Inžinierske siete: elektrina, voda, kanalizácia, plyn. Ak siete chýbajú, prirátať treba náklady na prípojky - a tie môžu byť v desiatkach tisíc eur. Overte si to na obecnom úrade a u správcov sietí.
- Prístupová cesta: vlastnícky vysporiadaná a s právnym titulom. Pozemok bez prístupu je pastva na problémy.
- Kataster a právny stav: list vlastníctva, bremená, záložné práva, prípadné vecné bremená. Nechajte si to skontrolovať pred podpisom.
- Geológia a svah: pri pozemku v kopci rátajte so zvýšenými nákladmi na základy a oporné múry.
Pasce, na ktoré upozorňujú čísla
Dve veci, ktoré sa pri pozemkoch často prehliadajú:
Prvá - financovanie. Banky neposkytujú stopercentné financovanie; väčšina žiadateľov potrebuje 20 % vlastných zdrojov (Šanko, 2026). Pri pozemku za 80-tisíc eur to znamená 16-tisíc eur hotovosti len na vstup - a to ešte pred výstavbou.
Druhá - čas. Zdĺhavé vybavovanie povolení je podľa NARKS jedným z dôvodov, prečo sa nových bytov stavia málo. Novela stavebného zákona, ktorá má platiť od januára 2027, má podľa odborníčky na stavebný zákon Slavomíry Salayovej (2026) zjednodušiť spojené konanie a overenie projektu - doteraz sa predkladala duplicitná dokumentácia. Ak plánujete výstavbu, overte si aktuálny stav legislatívy; pravidlá sa menia a treba ich mať potvrdené z oficiálneho zdroja.
Čo z dát ešte nevyplýva
Z dostupných čísel nevyplýva, že ceny pozemkov porastú plošne. Vyplýva z nich skôr to, že dopyt sa presúva do lokalít s dobrou dostupnosťou a vysporiadanými sieťami. Pri pozemkoch na vidieku bez infraštruktúry je riziko, že cena za m² síce zostane nízka, no likvidita bude slabá. A práve likvidita je pri nehnuteľnosti to, čo rozhoduje, keď ju raz budete chcieť predať.
Andrejov realitný verdikt: kupovať - ale selektívne
Ak zvažujete vlastnú výstavbu ako odpoveď na ceny bytov, pozemok dáva zmysel vtedy, keď má stavebnosť, prístup a siete. V takom prípade je to rozumná alternatíva k bytu, ktorý je dnes cenovo mimo dosahu. Ak pozemok tieto tri podmienky nespĺňa, lacná cena za m² vás neochráni pred tým, že ho raz predáte ťažko. Pri Bratislave a okolí platí: kvalitná lokalita a vysporiadané siete prekonajú cenový rozdiel. Pri menších regiónoch si najprv overte, kto bude váš budúci kupujúci - a či vôbec bude.
Zdroje
- Fedors Group - Ovplyvní konflikt na Blízkom východe ceny nehnuteľností v Bratislave?, fedorsgroup.sk (citované 19. 10. 2026)
- Pravda - Z bytu za 100-tisíc je dnes štvrťmiliónová nehnuteľnosť, pravda.sk (citované 19. 10. 2026)
- VÚB / Magnifica - Robert Šanko: Aj s nižším počtom obyvateľov môže trh s bývaním rásť, magnifica.vub.sk (citované 19. 10. 2026)
- Žilinak - Realitný maklér Ratulovský: Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku nevyčkávajte, zilinak.sk (citované 19. 10. 2026)
